Umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie, nazywana także umową dożywocia, to jedno ze skuteczniejszych narzędzi prawnych pozwalających na zabezpieczenie potrzeb życiowych właściciela nieruchomości. Pozwala ona na przeniesienie własności nieruchomości (w tym lokalu lub domu) w zamian za dożywotnią opiekę i wsparcie, dając obu stronom jasne ramy prawne i poczucie bezpieczeństwa.

Poniżej wyjaśniamy, jak działają przepisy o dożywociu, jakie obowiązki nakładają na nabywcę oraz jak przebiega proces przygotowania aktu notarialnego w naszej Kancelarii.

Kiedy warto zawrzeć umowę o dożywocie?

Umowa dożywocia sprawdzi się w sytuacji, gdy jesteś właścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego/działki), a ze względu na wiek, stan zdrowia czy inne przyczyny osobiste wymagasz albo będziesz wymagał w najbliższej przyszłości stałej opieki i chciałbyś, aby była ona zapewniana przez wybraną przez Ciebie osobę. Wówczas właściwym instrumentem będzie wykorzystanie instytucji dożywocia.

Dożywocie ustanawiane jest w formie umowy, w związku z czym wymaga ona zgody osoby, która będzie sprawować opiekę.

Jakie są skutki zawarcia umowy o dożywocie?

Poprzez zawarcie umowy o dożywocie przestajesz być właścicielem danej nieruchomości, a stajesz się dożywotnikiem, natomiast jej nabywca staje się właścicielem nieruchomości oraz zobowiązanym ze stosunku dożywocia. Nabywca - a więc zobowiązany musi zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

W tym miejscu pojawia się kolejne pytanie – co należy rozumieć poprzez dożywotnie utrzymanie? Strony mogą się umówić jak będzie sprawowana opieka nad dożywotnikiem, zaś zgodnie z Kodeksem cywilnym w braku odmiennego uregulowania zakresu opieki w umowie – nabywca nieruchomości musi:

• przyjąć dotychczasowego właściciela nieruchomości jako domownika,

• dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,

• zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz

• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Czy możliwe jest zastrzeżenie prawa dożywocia na rzecz osoby bliskiej, która nie jest właścicielem żadnej nieruchomości?

Tak, prawo dożywocia można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej.

PRZYKŁAD: Adam jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który nabył do swojego majątku osobistego i od kilkudziesięciu lat mieszka w nim wraz ze swoją żoną. Małżonkowie są coraz starsi i wymagają opieki. W związku z tym Adam postanawia, że „zapisze” swój lokal synowi, lecz chciałby, aby jego żona również była zabezpieczona i miała prawo dożywocia. W takim przypadku umowę o dożywocie zawiera Adam ze swoim synem, w której to umowie zastrzega prawo dożywocia na rzecz swoją i swojej żony, wobec czego dożywotnikami, czyli osobami którymi nowy właściciel będzie musiał się opiekować są Adam i jego żona.

Czy zostanę w jakikolwiek sposób zabezpieczony, gdy zawrę umowę o dożywocie oraz stanę się dożywotnikiem?

Tak, przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie wiąże się z obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia. Prawo takie zostaje wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości w związku z czym, jest widoczne dla wszystkich zainteresowanych potencjalnym nabyciem tej nieruchomości.

Co w przypadku zbycia nieruchomości otrzymanej na podstawie umowy o dożywocie?

W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia zobowiązanym do opieki nadal pozostaje osoba, której przekazano nieruchomość, natomiast wraz z nią zobowiązanym staje się również nowy nabywca nieruchomości.

Ponadto w razie zbycia nieruchomości przez zobowiązanego do opieki, dożywotnik może wystąpić do sądu z wnioskiem o zmianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

Co w przypadku konfliktu pomiędzy stronami umowy o dożywocie?

Sytuacja taka została przewidziana w przepisach. Jeżeli pomiędzy stronami umowy o dożywocie wystąpiłyby okoliczności, które spowodowałyby, że osobiste stosunki są między nimi trudne i nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności – każda ze stron może wystąpić do sądu o zamianę prawa dożywocia na rentę.

Warto podkreślić, że w szczególnych przypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie na wniosek którejkolwiek ze stron. Natomiast jeżeli strony są zgodne w zakresie woli rozwiązania umowy o dożywocie – to czynności tej dokonać można również u notariusza.

Czym różni się umowa o dożywocie od umowy darowizny?

Umowa o dożywocie jest tzw. umową odpłatną, gdyż przeniesienie własności nieruchomości następuje w zamian za opiekę. Umowa darowizny zaś jest umową nieodpłatną i polega na przekazaniu składnika swojego majątku innej osobie „za nic”, bez żadnego ekwiwalentu.

Umowa dożywocia a zachowek

W związku z tym, że - jak wskazano wyżej - umowa o dożywocie ma charakter odpłatny, nabywca nieruchomości nie będzie musiał zapłacić spadkobiercom byłego właściciela zachowku (jej wartość nie wlicza się w substrat zachowku). Jest to kolejna różnica pomiędzy umową dożywocia, a umową darowizny.

Należy rozróżnić umowę dożywocia, a umowę darowizny z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania. Zawarcie tej drugiej umowy nie wyłącza zachowku w tym zakresie.

Czy ma znaczenie stan cywilny nabywcy nieruchomości w drodze umowy o dożywocie?

W związku z tym, że środki na utrzymanie dożywotnika pochodzą z majątku zobowiązanego, to nabywca pozostający w związku małżeńskim, w którym obowiązuje wspólność majątkowa, powinien zawrzeć umowę wraz z małżonkiem, jako zobowiązanym, jeżeli środki na utrzymanie dożywotnika będą pochodziły z majątku wspólnego.

Jakie dokumenty należy przygotować do umowy o dożywocie?

Dokumenty potrzebne do zawarcia umowy o dożywocie mogą różnić się w zależności od stanu prawnego nieruchomości.

Poniższa lista zawiera zatem jedynie wykaz przykładowych dokumentów, które mogą być potrzebne do jej zawarcia. W celu ustalenia, jakie dokumenty będą potrzebne w przypadku Twojej nieruchomości, prosimy o kontakt z Kancelarią.

Do zawarcia umowy o dożywocie potrzebne są:

• dokumenty tożsamości stron;

• dokument, na podstawie którego obecny właściciel nabył nieruchomość - tzw. podstawa nabycia (najczęściej będzie to wypis aktu notarialnego obejmującego umowę, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności, ale może także być na przykład prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub inne);

• jeżeli nabywca jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność majątkowa, to dokument, na podstawie którego ustanowiono rozdzielność.

Z potrzebnych informacji, które jednak również mogą się różnić w konkretnym przypadku, są:

• dane stron, w tym informacja o ich stanie cywilnym, ustroju majątkowym małżeńskim,

• wartość nieruchomości,

• zakres opieki, jeżeli ma się on różnić od zakresu określonego w Kodeksie cywilnym.

Dokumenty (lub ich skany) i informacje należy dostarczyć kilka dni roboczych przed umówionym terminem spotkania. Na wizytę w Kancelarii w celu podpisania umowy konieczne jest zabranie oryginałów dokumentów. Czas oczekiwania na podpisanie umowy to zazwyczaj 1-3 dni roboczych od dostarczenia dokumentów.

Ile wynoszą koszty?

Koszty umowy o dożywocie zależą od stanu prawnego nieruchomości oraz jej wartości. Na koszty związane z tą umową składają się:

• opłata sądowa za dokonanie wpisu w księdze wieczystej, która wynosi najczęściej 200 zł - za wpis własności + 150 zł za wpis prawa dożywocia (na rzecz każdej osoby będącej dożywotnikiem), przy czym opłaty te mogą być większe w przypadku, gdy będzie potrzeba uaktualnienia stanu prawnego w księdze wieczystej (na przykład wykreślenie spłaconej hipoteki, wygasłej służebności, sprostowanie oznaczenia nieruchomości i tym podobne) lub potrzeba dokonania dodatkowych wpisów,

• podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy o dożywocie, który wynosi 2% od wartości nieruchomości,

• opłata za umieszczenie wypisu aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, która wynosi 5 zł,

• taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) za sporządzenie umowy, wypisów aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego, które zależne jest w głównej mierze od wartości nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza przy zawarciu umowy i odprowadzany jest w całości do właściwego urzędu skarbowego, w związku z czym nabywca nie musi składać deklaracji i odprowadzać podatku na rachunek urzędu skarbowego. Notariusz uzależnia zawarcie umowy od uprzedniej zapłaty podatku.

Zazwyczaj wszystkie wyżej wymienione koszty ponoszone są w całości przez nabywcę. Koszt podatku zgodnie z prawem ponosi nabywca, zaś kosztami taksy notarialnej strony mogą się podzielić według swego uznania.

Maksymalna wysokość kosztów notarialnych określona została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, jednak celu ustalenia kosztów w Państwa indywidualnej sprawie prosimy o kontakt z Kancelarią Notarialną w Wejherowie.

Jak wygląda procedura zawarcia umowy dożywocia?

W związku z tym, że projekt aktu notarialnego sporządzany jest przez notariusza na podstawie dostarczonych z wyprzedzeniem dokumentów, sama wizyta w kancelarii notarialnej trwa około godziny. W tym czasie notariusz odbiera oryginały dokumentów od stron, stwierdza tożsamość, weryfikuje zastrzeżenie numerów PESEL, odczytuje akt notarialny, podpisuje go wraz ze stronami umowy, udziela pouczeń i wyjaśnień oraz odpowiada na pytania Klientów.

Po podpisaniu umowy notariusz składa w formie elektronicznej wniosek wieczystoksięgowy, w związku z czym strony nie muszą samodzielnie składać wniosku o zmianę właściciela w księdze wieczystej.

Oryginał aktu notarialnego pozostaje w kancelarii, zaś Państwo otrzymują jego wypisy tuż po jego podpisaniu, które są zgodne z treścią oryginału.

WAŻNE: na czas wizyty w Kancelarii należy cofnąć zastrzeżenie numeru PESEL (jeżeli jest zastrzeżony). W przeciwnym wypadku notariusz będzie zobowiązany do odmowy dokonania czynności notarialnej.

W celu umówienia terminu wizyty lub skonsultowania listy dokumentów, prosimy o kontakt z Kancelarią.