Sprzedaż i kupno mieszkania

Sprzedaż/kupno mieszkania

Mieszkanie nierzadko jest najcenniejszym składnikiem całego naszego majątku. Bez względu na to czy sprzedajesz, czy kupujesz mieszkanie jest to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu, która wymaga wizyty u notariusza. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku jak wygląda procedura sprzedaży lub kupna lokalu mieszkalnego.

Czy konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży i czy wymaga to wizyty u notariusza?

Zawarcie umowy przedwstępnej co do zasady nie jest obowiązkowe. Jeżeli obydwie strony są zdecydowane na zawarcie umowy sprzedaży, mogą to zrobić, przystępując do aktu notarialnego dokumentującego umowę przeniesienia własności.

W niektórych przypadkach zawarcie umowy przedwstępnej będzie konieczne. Są to przypadki m.in., w których kupno mieszkania będzie dokonywane za środki pochodzące z kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji bank będzie wymagał zawarcia umowy przedwstępnej. Podobnie, jeżeli strony nie chcą od razu przenosić własności (na przykład ze względu na to, że sprzedający jest w trakcie poszukiwania nowej nieruchomości, w której mógłby zamieszkać). W takiej sytuacji można zawrzeć umowę przedwstępną, aby sformalizować zobowiązanie do sprzedaży mieszkania w określonym terminie.

Umowa przedwstępna sprzedaży może zostać zawarta w formie pisemnej (bez udziału notariusza) i wówczas nazywana jest często umową cywilnoprawną albo w formie aktu notarialnego i wówczas umowę sporządza notariusz. Zarówno umowa przedwstępna pisemna jak i umowa przedwstępna notarialna to umowy cywilnoprawne, wobec czego niepoprawnym jest nazywanie umowy pisemnej umową cywilnoprawną pomimo, że jest to powszechnie przyjęte.

Niewątpliwą zaletą umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest to, że zawarcia umowy przyrzeczonej (końcowej) można żądać przed sądem, jeżeli któraś ze stron unikałaby zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej w formie pisemnej nie ma takiej możliwości. Jedynym jej zabezpieczeniem może być zadatek lub kara umowna, co jest możliwe dodatkowo także w umowie notarialnej.

Niemniej istotną kwestią jest to, że akt notarialny sporządzany jest przez notariusza, dzięki czemu obydwie strony mają gwarancję, że umowa została sporządzona zgodnie z prawem i został zweryfikowany stan prawny nieruchomości. W przypadku umowy notarialnej do księgi wieczystej można wpisać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, co nie jest możliwe w przypadku tzw. umowy cywilnoprawnej.

WAŻNE: W przypadku wysokiego zadatku, nietypowych ustaleniach stron (np. kary umowne, warunki), nietypowym stanie prawnym nieruchomości, forma notarialna jest szczególnie zalecana dla bezpieczeństwa obu stron.

Jakie informacje i dokumenty są potrzebne do sprzedaży lub kupna mieszkania?

Dokumenty potrzebne do sprzedaży lub kupna mieszkania mogą różnić się w zależności od stanu prawnego nieruchomości, a także miejsca jej położenia (dla przykładu - na terenie niektórych gmin obowiązuje prawo pierwokupu na obszarze rewitalizacji/obszarze specjalnej strefy rewitalizacji).

Poniższa lista zawiera zatem jedynie wykaz przykładowych dokumentów, które mogą być potrzebne do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, z tym zastrzeżeniem, że nie wszystkie z tych dokumentów będą potrzebne w każdym przypadku. W większości przypadków lista ta będzie krótsza. W celu ustalenia, jakie dokumenty będą potrzebne w przypadku twojej nieruchomości, prosimy o kontakt z Kancelarią.

• dokumenty tożsamości stron;

• dokument, na podstawie którego obecny właściciel nabył mieszkanie - tzw. podstawa nabycia (najczęściej będzie to wypis aktu notarialnego obejmującego umowę, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności, ale może także być na przykład prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, przydział lokalu od spółdzielni mieszkaniowej lub inne);

• jeżeli lokal stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (a nie tzw. pełną/odrębną własność), to zaświadczenie ze spółdzielni o przysługiwaniu prawa i do ewentualnego założenia księgi wieczystej (jeżeli nie jest ona prowadzona i będzie zakładana);

• świadectwo charakterystyki energetycznej wydane dla lokalu, sporządzone przez osobę wpisaną do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej;

• zaświadczenie o braku osób zameldowanych, które można uzyskać w urzędzie gminy/urzędzie miasta;

• zaświadczenie o położeniu nieruchomości, w której znajduje się lokal w obszarze rewitalizacji i obszarze specjalnej strefy rewitalizacji;

• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, które wydaje spółdzielnia/wspólnota/zarządca;

• jeżeli nabywca jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność majątkowa, to dokument na podstawie którego ustanowiono rozdzielność;

• jeżeli nabycie następuje za środki pochodzące z kredytu to umowa kredytu i dokumenty do wpisu hipoteki.

Z potrzebnych informacji, które jednak również mogą się różnić w konkretnym przypadku, są:

• dane stron, w tym informacja o ich stanie cywilnym, ustroju majątkowym małżeńskim,

• wartość lokalu i cena sprzedaży;

• terminy i sposób płatności (gotówka/przelew/depozyt notarialny), zaś w przypadku płatności przelewem numer rachunku bankowego sprzedającego właściwy do zapłaty;

• data wydania lokalu kupującemu.

Dokumenty (lub ich skany) i informacje należy dostarczyć do Kancelarii kilka dni roboczych przed umówionym terminem spotkania w Kancelarii w celu przygotowania umowy sprzedaży (zwanej potocznie umową kupna-sprzedaży). Na wizytę w Kancelarii w celu podpisania umowy konieczne jest zabranie oryginałów dokumentów. Czas oczekiwania na podpisanie umowy to zazwyczaj 1-3 dni roboczych od dostarczenia dokumentów.

Ile wynoszą koszty?

Koszty sprzedaży/kupna mieszkania zależą od stanu prawnego nieruchomości oraz wartości nieruchomości. Na koszty związane z umową sprzedaży mieszkania składają się:

• opłata sądowa za dokonanie wpisu w księdze wieczystej, która wynosi najczęściej 200 zł - za wpis własności + 200 zł za ewentualny wpis hipoteki na zabezpieczenie roszczeń banku, przy czym opłaty te mogą być większe w przypadku, gdy będzie potrzeba uaktualnienia stanu prawnego w księdze wieczystej (na przykład wykreślenie spłaconej hipoteki, wygasłej służebności, sprostowanie oznaczenia nieruchomości i tym podobne) lub potrzeba dokonania dodatkowych wpisów,

• podatek od czynności cywilnoprawnych za umowę sprzedaży, który wynosi 2% od wartości mieszkania (nie dotyczy to osób, które korzystają ze zwolnienia z tego podatku na tzw. pierwsze mieszkanie),

• podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki, który wynosi 19 zł,

• opłata za umieszczenie wypisu aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, która wynosi 5 zł,

• taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) za sporządzenie umowy, wypisów aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego, które zależne jest w głównej mierze od wartości lokalu mieszkalnego.

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza przy zawarciu umowy i odprowadzany jest w całości do właściwego urzędu skarbowego, w związku z czym nabywca nie musi składać deklaracji i odprowadzać podatku na rachunek urzędu skarbowego. Notariusz uzależnia zawarcie umowy od uprzedniej zapłaty podatku.

Zazwyczaj wszystkie wyżej wymienione koszty ponoszone są w całości przez kupującego. Koszt podatku zgodnie z prawem ponosi nabywca, zaś kosztami taksy notarialnej strony mogą się podzielić według swego uznania.

Maksymalna wysokość kosztów notarialnych określona została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, jednak celu ustalenia kosztów w Państwa indywidualnej sprawie prosimy o kontakt z Kancelarią Notarialną w Wejherowie.

Jak wygląda podpisanie aktu notarialnego?

W związku z tym, że projekt umowy sporządzany jest przez notariusza na podstawie dostarczonych z wyprzedzeniem dokumentów, sama wizyta w kancelarii notarialnej trwa około godziny. W tym czasie notariusz odbiera oryginały dokumentów od stron, stwierdza tożsamość, weryfikuje zastrzeżenie numerów PESEL, odczytuje akt notarialny, podpisuje go wraz ze sprzedającym i kupującym, udziela pouczeń i wyjaśnień oraz odpowiada na pytania Klientów.

Po podpisaniu umowy notariusz składa w formie elektronicznej wniosek wieczystoksięgowy, w związku z czym strony nie muszą samodzielnie składać wniosku o zmianę właściciela w księdze wieczystej.

Oryginał aktu notarialnego pozostaje w kancelarii, zaś Państwo otrzymują jego wypisy tuż po jego podpisaniu, które są zgodne z treścią oryginału.

WAŻNE: na czas wizyty w Kancelarii należy cofnąć zastrzeżenie numeru PESEL (jeżeli jest zastrzeżony). W przeciwnym wypadku notariusz będzie zobowiązany do odmowy dokonania czynności notarialnej.

W celu umówienia terminu wizyty lub skonsultowania listy dokumentów, prosimy o kontakt z Kancelarią.