Sprzedaż i kupno działki lub domu

Transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych – zarówno działek niezabudowanych, jak i tych zabudowanych domami jednorodzinnymi charakteryzują się odmienną specyfiką prawną niż obrót lokalami mieszkalnymi.

Efektem finalnym pracy notariusza jest sporządzenia aktu notarialnego - umowy sprzedaży. W tym celu notariusz musi zadbać o zapewnienie bezpieczeństwa obrotu oraz zweryfikować stan prawny gruntu.

Niniejszy artykuł przybliża kluczowe aspekty procedury zbycia i nabycia nieruchomości gruntowych oraz wskazuje na dokumenty niezbędne do przeprowadzenia czynności. Poprzez dom w niniejszym artykule rozumie się działkę zabudowaną domem.

Jakie informacje i dokumenty są potrzebne do sprzedaży lub kupna działki/domu?

Dokumenty potrzebne do sprzedaży lub kupna gruntu mogą różnić się w zależności od stanu prawnego nieruchomości, a także miejsca jej położenia.

Dla przykładu - na terenie Wejherowa, Redy, Pucka, Gdyni, Gdańska, ani Sopotu nie obowiązuje pierwokup wynikający z uchwały o rewitalizacji, natomiast na terenie Rumi - według stanu na 2026 rok - pierwokup taki obowiązuje.

W mniejszych miejscowościach, takich jak Wejherowo, Reda, Rumia, czy Puck częściej występuje pierwokup Lasów Państwowych, wynikający z art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w porównaniu z dużymi miastami takimi jak Gdańsk, Gdynia, czy Sopot.

W celu weryfikacji, czy dana działka znajduje się na terenie objętym którymś z wyżej wymienionych pierwokupów, należy przedstawić odpowiednie dokumenty. Pierwokupy, o których mowa powyżej nie są jedynymi, które mogą wystąpić przy sprzedaży działki/domu. Wiele z ustawowych praw pierwokupu, które dotyczą nieruchomości, nie dotyczy lokali mieszkalnych.

Poniższa lista zawiera zatem jedynie wykaz przykładowych dokumentów, które mogą być potrzebne do sprzedaży lub kupna działki (domu), z tym zastrzeżeniem, że nie wszystkie z tych dokumentów będą potrzebne w każdym przypadku. W większości przypadków lista ta będzie krótsza. W celu ustalenia, jakie dokumenty będą potrzebne w przypadku twojej nieruchomości, prosimy o kontakt z Kancelarią.

• dokumenty tożsamości stron;

• dokument, na podstawie którego obecny właściciel nabył działkę - tzw. podstawa nabycia (najczęściej będzie to wypis aktu notarialnego obejmującego umowę, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności, ale może także być na przykład prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku);

• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;

• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które można uzyskać w urzędzie gminy/urzędzie miasta;

• zaświadczenie o położeniu działki w obszarze rewitalizacji i obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, które można uzyskać w urzędzie gminy/urzędzie miasta;

• tzw. zaświadczenie o lasach, które można uzyskać w urzędzie miasta/starostwie powiatowym;

• jeżeli działka została nabyta w drodze dziedziczenia, to zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn się nie należał/został zapłacony/zobowiązanie się przedawniło;

• jeżeli działka jest zabudowana: świadectwo charakterystyki energetycznej, sporządzone przez osobę wpisaną do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej;

• jeżeli działka jest zabudowana: zaświadczenie o braku osób zameldowanych, które można uzyskać w urzędzie gminy/urzędzie miasta;

• jeżeli nabywca jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność majątkowa, to dokument na podstawie którego ustanowiono rozdzielność;

• jeżeli nabycie następuje za środki pochodzące z kredytu to umowa kredytu i dokumenty do wpisu hipoteki.

Kluczowe informacje, które również należy przekazać Kancelarii (ich zakres może się różnić w zależności od sytuacji), to:

• dane stron, w tym informacja o ich stanie cywilnym, ustroju majątkowym małżeńskim,

• wartość przedmiotu umowy i cena sprzedaży;

• terminy i sposób płatności (gotówka/przelew/depozyt notarialny), zaś w przypadku płatności przelewem numer rachunku bankowego sprzedającego właściwy do zapłaty;

• data wydania nieruchomości kupującemu.

Dokumenty (lub ich skany) i informacje należy dostarczyć kilka dni roboczych przed umówionym terminem spotkania w celu przygotowania umowy sprzedaży (zwanej potocznie umową kupna-sprzedaży). Na wizytę w Kancelarii w celu podpisania umowy konieczne jest zabranie oryginałów dokumentów. Czas oczekiwania na podpisanie umowy to zazwyczaj 1-3 dni roboczych od dostarczenia dokumentów.

Ile wynoszą koszty notarialne sprzedaży lub kupna działki (domu)?

Koszty sprzedaży/kupna działki/domu zależą od stanu prawnego nieruchomości oraz wartości nieruchomości. Na koszty związane z umową sprzedaży składają się:

• opłata sądowa za dokonanie wpisu w księdze wieczystej, która wynosi najczęściej 200 zł - za wpis własności + 200 zł za ewentualny wpis hipoteki na zabezpieczenie roszczeń banku, przy czym opłaty te mogą być większe w przypadku, gdy będzie potrzeba uaktualnienia stanu prawnego w księdze wieczystej (na przykład wykreślenie spłaconej hipoteki, wygasłej służebności, sprostowanie oznaczenia nieruchomości i tym podobne) lub potrzeba dokonania dodatkowych wpisów,

• podatek od czynności cywilnoprawnych za umowę sprzedaży, który wynosi 2% od wartości nieruchomości (nie dotyczy to osób, które korzystają ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych),

• podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki, który wynosi 19 zł,

• opłata za umieszczenie wypisu aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, która wynosi 5 zł,

• taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) za sporządzenie umowy, wypisów aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego, które zależne jest w głównej mierze od wartości przedmiotu umowy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza przy zawarciu umowy i odprowadzany jest w całości do właściwego urzędu skarbowego, w związku z czym nabywca nie musi składać deklaracji i odprowadzać podatku na rachunek urzędu skarbowego. Notariusz uzależnia zawarcie umowy od uprzedniej zapłaty podatku.

Zazwyczaj wszystkie wyżej wymienione koszty ponoszone są w całości przez kupującego. Koszt podatku zgodnie z prawem ponosi nabywca, zaś kosztami taksy notarialnej strony mogą się podzielić według swego uznania.

Maksymalna wysokość kosztów notarialnych określona została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, jednak celu ustalenia kosztów w Państwa indywidualnej sprawie prosimy o kontakt z Kancelarią Notarialną w Wejherowie.

Jak wygląda podpisanie aktu notarialnego?

W związku z tym, że projekt umowy sporządzany jest przez notariusza na podstawie dostarczonych z wyprzedzeniem dokumentów, sama wizyta w kancelarii notarialnej trwa około godziny. W tym czasie notariusz odbiera oryginały dokumentów od stron, stwierdza tożsamość, weryfikuje zastrzeżenie numerów PESEL, odczytuje akt notarialny, podpisuje go wraz ze sprzedającym i kupującym, udziela pouczeń i wyjaśnień oraz odpowiada na pytania Klientów.

Po podpisaniu umowy notariusz składa w formie elektronicznej wniosek wieczystoksięgowy, w związku z czym strony nie muszą samodzielnie składać wniosku o zmianę właściciela w księdze wieczystej.

Oryginał aktu notarialnego pozostaje w kancelarii, zaś Państwo otrzymują jego wypisy tuż po jego podpisaniu, które są zgodne z treścią oryginału.

WAŻNE: na czas wizyty w Kancelarii należy cofnąć zastrzeżenie numeru PESEL (jeżeli jest zastrzeżony). W przeciwnym wypadku notariusz będzie zobowiązany do odmowy dokonania czynności notarialnej.

W celu umówienia terminu wizyty lub skonsultowania listy dokumentów, prosimy o kontakt z Kancelarią.

Kontakt

Adres

Ustarbowska Borowski

Notariusze spółka cywilna

84-200 Wejherowo

ul. Klasztorna 30A

Dane kancelarii

Numer telefonu: 575 333 250, 575 132 025

E-mail: kontakt@notariuszwejherowo.pl

NIP: 5882546168, REGON: 544513050 

Rachunek bankowy: 89 1160 2202 0000 0007 1230 4540 

Parking

W bezpośrednim sąsiedztwie kancelarii znajdują się trzy parkingi. Szczegóły znajdziesz TUTAJ.

Godziny otwarcia

Poniedziałek od 9:00 do 19:00

Wtorek od 10:00 do 17:00

Środa-piątek od 9:00 do 17:00

Sobota od 9:00 do 12:00

Inne terminy możliwe po uzgodnieniu.