Najem okazjonalny notariusz Wejherowo

Czym jest najem okazjonaly?

Najem okazjonalny to typ umowy najmu lokalu mieszkalnego, zapewniający większą ochronę interesów wynajmującego w razie konieczności eksmisji najemcy.

Aby artykuł był bardziej zrozumiały dla osób niezwiązanych zawodowo z prawem, zastosowano w nim pewne uproszczenia.

W dalszej części przez „ustawę” rozumie się ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jakie korzyści daje najem okazjonalny? Czy najem okazjonalny jest lepszy od „zwykłego” najmu?

Instytucja najmu okazjonalnego powstała w odpowiedzi na problemy wynajmujących związane z długotrwałą, a czasami wręcz niemożliwą do przeprowadzenia w rozsądnym terminie eksmisją niechcianych najemców.

Ideą najmu okazjonalnego jest ułatwienie pozbycia się niechcianego lokatora z wynajmowanego lokalu. Przepisy regulujące najem okazjonalny wyłączają obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego najemcy.

Ponadto, w przypadku najmu okazjonalnego nie trzeba czekać na wydanie przez sąd nakazu eksmisji, ponieważ wyrok ten zastępuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez najemcę, które jest obowiązkowym załącznikiem do tej umowy.

Brak obowiązku zapewnienia najemcy lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego oraz brak konieczności oczekiwania na wydanie wyroku, w którym sąd nakazuje opuszczenie mieszkania przez najemcę, są ułatwieniami w procesie związanym z eksmisją, które oferuje najem okazjonalny.

Czy warto zawierać umowę najmu okazjonalnego?

Po pierwsze - decydując się na najem „zwykły” niemalże godzimy się na długotrwałą procedurę eksmisji kłopotliwego lokatora.

Po drugie – najem okazjonalny stanowi swoisty filtr wobec nieuczciwych najemców. Potencjalny lokator, który od początku ma złe zamiary wybierze ofertę wynajmującego, który nie wymaga zawarcia umowy najmu okazjonalnego, a takie oferty na rynku nadal są większością na rynku.

Po trzecie - najem okazjonalny to jedyna przewidziana wprost przepisami prawa instytucja mająca ułatwiać eksmisję niechcianego najemcy.

Strony umowy najmu okazjonalnego

Stronami umowy najmu okazjonalnego są wynajmujący oraz najemca. Terminy te często są ze sobą mylone.

W dużym uproszczeniu, choć nie zawsze do końca zgodnie z prawdą, można powiedzieć, że wynajmujący jest właścicielem przedmiotu najmu (lokalu), zaś najemca jest tym, który lokal używa.

Kto może być wynajmującym w najmie okazjonalnym?

Wynajmującym w umowie najmu okazjonalnego może być wyłącznie (1) osoba fizyczna, (2) która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali. Obydwa te warunki muszą być spełnione łącznie.

Wobec tego kto nie jest osobą fizyczną (na przykład spółka) lub prowadzi działalność w zakresie wynajmowania lokali, nie może być wynajmującym i zawrzeć umowy najmu okazjonalnego.

Osoba fizyczna, która prowadzi działalność gospodarczą może być wynajmującym, jeżeli nie jest to działalność w zakresie wynajmowania lokali, ponieważ każdy inny zakres nie wyłącza możliwości wynajęcia lokalu w trybie najmu okazjonalnego.

Czy wynajmującym w najmie okazjonalnym musi być właściciel lokalu?

Wbrew powszechnemu przekonaniu, wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu. Może to być dowolna osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali i która ma faktyczną możliwość oddania lokalu do używania przez najemcę.

Wynajmowanie pomimo nieposiadania prawa do tego wiąże się z możliwością skierowania do takiego wynajmującego roszczeń ze strony właściciela lokalu, jak i najemcy. Roszczenia takie będą kierowane najczęściej, gdy właściciel nie miał wiedzy o tym, że lokal został wynajęty albo, gdy najemca utraci możliwość korzystania z lokalu.

Wynajmujący nie posiadający tytułu prawnego do lokalu nie będzie mógł przeprowadzić eksmisji najemcy na podstawie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, będącego załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego.

Wynika to z tego, że wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu wymaga między innymi przedstawienia dokumentu potwierdzającego przysługujący tytuł prawny do lokalu.

Wobec tego, jeżeli wynajmującym jest osoba, która wynajmuje lokal za zgodą właściciela (na przykład małżonek, który nie jest właścicielem, lecz jest stroną umowy najmu okazjonalnego), należy formalnie nadać tej osobie tytuł prawny do lokalu.

Przez tytuł prawny do lokalu rozumie się jakikolwiek tytuł nadający uprawnienie do wynajmowania lokalu. Może to być np. zawarcie pomiędzy właścicielem lokalu, a przyszłym wynajmującym umowy użyczenia tego lokalu, z możliwością jego wynajęcia przez użyczającego.

Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności kilku osób, wynajmującym może być wyłącznie jeden z tych współwłaścicieli. Należy zadbać o pisemną zgodę pozostałych współwłaścicieli na wynajęcie lokalu. Także wtedy, jeżeli współwłaścicielami lokalu wchodzącego w skład majątku wspólnego są małżonkowie.

Kto może być najemcą w najmie okazjonalnym?

Najemcą może być każda osoba fizyczna, w tym Polak bądź cudzoziemiec. Nie ma znaczenia, czy osoba ta prowadzi działalność gospodarczą.

Natomiast najemcą nie może być osoba prawna (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), tzw. ułomna osoba prawna (np. spółka komandytowa), ani inne jednostki organizacyjne.

Przeszkodą faktyczną może być brak miejsca, do którego najemca mógłby się wyprowadzić w razie eksmisji. Z najemcą takim nie należy zawierać umowy najmu okazjonalnego, gdyż nie będzie on mógł dostarczyć wymaganych przepisami załączników potrzebnych do umowy najmu okazjonalnego.

Na jaki czas mogę zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Zawierając umowę najmu okazjonalnego należy mieć na uwadze dwa ograniczenia dotyczące czasu trwania tej umowy.

Po pierwsze, umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieoznaczony (nieokreślony). W umowie tej zawsze musi być wskazany czas jej obowiązywania.

Po drugie, stosunek najmu okazjonalnego może trwać maksymalnie 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy bądź innym cudzoziemcem.

Na podstawie art. 112e ustawy z dnia 13 czerwca 2003 r. o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uproszczono kwestie formalne w przypadku, gdy umowa najmu okazjonalnego zawierana jest z najemcą będącym beneficjentem ochrony czasowej. Uproszczenie to nie dotyczy każdego obywatela Ukrainy. Musi on być beneficjentem ochrony czasowej w rozumieniu ustawy

Jeżeli dany obywatel Ukrainy nie posiada takiego statusu, to musi dopełnić wszystkich formalności tak jak każdy inny cudzoziemiec bądź Polak.

Powyższą regulację przeniesiono, z częściową zmianą, z obowiązującego dotychczas art. 69 ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa.

Beneficjent ochrony czasowej w rozumieniu ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej to między innymi cudzoziemiec należący do grupy wysiedleńców wymienionej w decyzji Rady Unii Europejskiej stwierdzającej istnienie masowego napływu wysiedleńców.

Zgodnie z decyzją wykonawczą Rady (UE) 2022/382 z dnia 4 marca 2022 stwierdzającą istnienie masowego napływu wysiedleńców z Ukrainy w rozumieniu art. 5 dyrektywy 2001/55/WE i skutkującą wprowadzeniem tymczasowej ochrony, decyzja ma zastosowanie do następujących kategorii wysiedleńców, którzy musieli opuścić Ukrainę począwszy od dnia 24 lutego 2022 r. w następstwie inwazji wojskowej rozpoczętej w tym dniu przez rosyjskie siły zbrojne:

a) obywateli Ukrainy zamieszkałych w Ukrainie przed dniem 24 lutego 2022 r.;

b) bezpaństwowców lub obywateli państw trzecich innych niż Ukraina, którzy przed dniem 24 lutego 2022 r. korzystali z ochrony międzynarodowej lub równoważnej ochrony krajowej w Ukrainie; oraz

c) członków rodzin osób, o których mowa w lit. a) i b).

W związku z powyższym, zawierając umowę najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy, który według jego zapewnień jest beneficjentem ochrony czasowej, warto zweryfikować czy w zaświadczeniu o nadaniu mu numeru PESEL posiada on status „UKR” oraz umieścić w umowie odpowiednie oświadczenie. Przykład: „Najemca oświadcza, że jest obywatelem Ukrainy, będącym beneficjentem ochrony czasowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 13 czerwca 2003 r. o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”

Uproszczenia, o których mowa powyżej to brak obowiązku wskazywania przez takiego najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego i w związku z tym również brak obowiązku uzyskania zgody właściciela innego lokalu na zamieszkanie przez najemcę w razie eksmisji z przedmiotu najmu.

Wobec powyższego najemca, do którego stosuje się wspomniany art. 112e musi złożyć jedynie oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Na podstawie tego przepisu nastąpiła zatem redukcja z trzech obowiązkowych załączników, do jednego.

Jeżeli Najemca udający się do notariusza w celu złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji, nie zna języka polskiego, będzie musiał stawić się do kancelarii wraz z wybranym przez siebie tłumaczem przysięgłym.

Tłumacz ten musi posługiwać się językiem, który zna najemca, przy czym nie musi to być język ojczysty tego najemcy. Ma to znaczenie szczególnie w przypadku osób, które znają język angielski, rosyjski lub ukraiński, co ułatwia znalezienie tłumacza i pozwala na obniżenie kosztów.

Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego?

Do najmu okazjonalnego niezbędne są łącznie cztery dokumenty. Są to umowa najmu okazjonalnego oraz trzy załączniki.

Wydając i odbierając lokal należy podpisać także protokół-zdawczo odbiorczy, który będzie podstawą do rozliczeń stron po zakończeniu najmu.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta co najmniej w formie pisemnej. Oznacza to, że nie można zawrzeć umowy w formie ustnej. Dopuszczalne jest zawarcie umowy w formie “wyższej”, niż forma pisemna, na przykład w formie aktu notarialnego.

Do zachowania formy pisemnej wystarcza złożenie przez strony umowy własnoręcznych podpisów na końcu umowy. Podpisy te nie muszą być składane w obecności notariusza.

Umowa najmu okazjonalnego może, lecz nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy odróżnić załącznik, który obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego (załącznik ten to oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji), od samej umowy najmu okazjonalnego, ponieważ są to dwa odrębne dokumenty.

Załącznik nr 1 - Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Potocznie nazywany rygorem egzekucji do najmu okazjonalnego.

Oświadczenie to musi być sporządzone obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Każda inna forma będzie skutkowała jego nieważnością. 

Dokument ten podpisuje wyłącznie najemca, a więc obecność wynajmującego u notariusza nie jest konieczna. Wynajmujący powinien zadbać o to, aby otrzymać od najemcy wypis aktu notarialnego obejmującego to oświadczenie.

W celu złożenia podpisu pod rygorem egzekucji najemca zobowiązany jest okazać notariuszowi swój dokument tożsamości oraz podpisaną przez wynajmującego i przez siebie umowę najmu okazjonalnego.

Ze względu na to, że rygor egzekucji wymaga formy aktu notarialnego, nie ma potrzeby załączania wzoru takiego rygoru do umowy najmu okazjonalnego, ponieważ za jego sporządzenie i zgodność z prawem odpowiada notariusz.

Notariusz Wejherowo zajmuje się sporządzaniem rygoru egzekucji do najmu okazjonalnego. W celu uzyskania informacji o terminach i kosztach prosimy o kontakt do kancelarii notarialnej w Wejherowie.

Załącznik nr 2 - Oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji

Jest to dokument, który zawiera wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji z najmowanego przez niego lokalu (w języku prawniczym – w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). Podpisuje go wyłącznie najemca. Wynajmujący musi zadbać, aby został mu dostarczony w oryginale.

Do ważności tego oświadczenia wystarczająca jest forma pisemna. Jego podpisanie nie wymaga więc wizyty u notariusza.

Oświadczenie o wskazaniu lokalu może być zawarte już w samej treści umowy najmu okazjonalnego, choć najczęstszą praktyką jest składanie go w formie odrębnego dokumentu (załącznika do umowy).

Wzór oświadczenia najemcy o wskazaniu lokalu, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji jest dostępny do pobrania na stronie notariusz Wejherowo.

Załącznik nr 3 - Oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu w razie eksmisji

Jest to kolejny załącznik niezbędny do umowy najmu okazjonalnego. W dokumencie powinno znaleźć się oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu należącym do osoby wyrażającej zgodę, najemcy i osób z nim zamieszkujących w najmowanym lokalu. Wynajmujący musi zadbać, aby został mu dostarczony w oryginale.

Zgodę tę wyraża najczęściej właściciel lokalu, do którego miałaby nastąpić eksmisja. Może ją także wyrazić także osoba niebędąca właścicielem pod warunkiem, że posiada ona inny, niż własność, tytuł do swojego lokalu.

Tytułem prawnym innym niż własność będzie najczęściej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale może też być to inny dowolny tytuł prawny, na podstawie którego jego dysponent może przyjąć na zamieszkanie najemcę i osoby z nim zamieszkujące.

Ze względu na stabilność tytułu prawnego, zaleca się, aby tytułem prawnym była własność (to jest, aby osoba wyrażająca zgodę była właścicielem), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź użytkowanie wieczyste.

Większość innych tytułów, jak np. użyczenie, jest bardziej ryzykowny dla wynajmującego ze względu na to, że tytuły te są mniej trwałe niż pozostałe.

Do ważności tego dokumentu wystarczająca jest forma pisemna. Jego podpisanie nie wymaga zatem wizyty u notariusza. Należy mieć na uwadze, że wynajmujący może żądać, ażeby osoba podpisująca to oświadczenie poświadczyła notarialnie własnoręczność swojego podpisu.

Poświadczenie notarialne własnoręczności podpisu osoby wyrażającej zgodę będzie uzasadnione, jeżeli osoba ta nie będzie składała podpisu w obecności wynajmującego. Stąd też, jeżeli wynajmujący nie ma pewności, kto podpisał zgodę, może żądać, aby osoba wyrażająca zgodę poszła do notariusza i poświadczyła własnoręczność swojego podpisu.

Poświadczenie podpisu tej osoby może zostać dokonane w innej kancelarii, niż kancelaria, w której najemca złoży oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

W prawidłowo sporządzonym oświadczeniu o wyrażeniu zgody, osoba wyrażająca zgodę powinna nie tylko wyrazić zgodę, ale także oświadczyć, że jest właścicielem lokalu lub posiada inny tytuł prawny do lokalu.

Wskazanie numeru księgi wieczystej lokalu, którego dotyczy zgoda, w takim oświadczeniu nie jest obowiązkowe, ale jest zalecane. Należy mieć na uwadze, że nie dla każdego lokalu jest prowadzona księga wieczysta, a także, że nie zawsze wpis właściciela w księdze wieczystej będzie aktualny.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, którego dotyczy zgoda, najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie eksmisji i uzyskać zgodę właściciela tego innego lokalu.

Jeżeli zaniedba ten obowiązek wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Wzór oświadczenia właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji dostępny jest do pobrania na stronie internetowej notariusz Wejherowo.

Jaka jest cena za najem okazjonalny?

Maksymalna stawka taksy notarialnej określona została w ustawie. W celu ustalenia kosztów notarialnych prosimy o kontakt z notariuszem w Wejherowie. 

Wynajmujący i najemca mogą dowolnie umówić się kto ponosi koszty notarialne. Kwestię tę można rozstrzygnąć już w umowie najmu okazjonalnego, aby uniknąć powstania sporów w tym zakresie. Dopuszczalny jest także podział kosztów po połowie.

Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Ważnym obowiązkiem wynajmującego, którego nie ma przy najmie „zwykłym”, jest zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Najemca może żądać od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia, lecz największy interes w dokonaniu zgłoszenia ma sam wynajmujący, ponieważ w jego braku między innymi nie można skorzystać z ułatwionej procedury eksmisyjnej, co poddaje w wątpliwość zawieranie w takiej sytuacji umowy najmu okazjonalnego.

Brak zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie nie będzie skutkował konsekwencjami ze strony urzędu skarbowego. Sankcjami jednak będzie obwarowane nieodprowadzanie podatku dochodowego (zaliczek na podatek).

Należy więc odróżnić samo zgłoszenie zawarcia umowy od spełnienia obowiązku podatkowego.

Fakt zgłoszenia będzie weryfikowany w przypadku konieczności przeprowadzenie eksmisji, albowiem do nadania przez sąd klauzuli wykonalności rygorowi egzekucji, niezbędne będzie przedstawienie potwierdzenia zgłoszenia.

Jak przedłużyć (aneksować) czas trwania najmu okazjonalnego?

Aneks to de facto dodatkowa umowa pomiędzy wynajmującym, a najemcą, w której strony zmieniają czas trwania najmu. W dokumencie tym można także zmienić inne postanowienia umowy najmu okazjonalnego, w tym wysokość czynszu.

Do zmiany umowy najmu okazjonalnego wystarczy zawarcie aneksu w formie pisemnej, o ile strony nie postanowiły w umowie, że do jej zmiany potrzebna jest forma “wyższa”. Aby podpisać aneks nie trzeba zatem co do zasady korzystać z usług notariusza.

Nie zostało jednak jednoznacznie rozstrzygnięte, czy w przypadku zawarcia aneksu potrzebne są nowe załączniki do umowy najmu okazjonalnego.

Ustawodawca nie przewidział w tym zakresie żadnego uregulowania. Zgodnie z jednym poglądem - należy na nowo uzyskać wszystkie załączniki. Natomiast zgodnie z przeciwnym, opierającym się na założeniu, że załączniki “idą za umową”, a skoro umowa została aneksowana, a nie zawarta na nowo, to załączniki pozostają aktualne.

Z powodu tych rozbieżności zaleca się, dla bezpieczeństwa wynajmującego, aby w przypadku przedłużenia czasu trwania umowy wszystkie załączniki zostały sporządzone na nowo.

Bez nowych załączników może pojawić się problem w razie konieczności eksmisji lokatora. Czasami już z treści załączników wynika, że są one ważne jedynie przez określony czas, wtedy należy bezwzględnie uzyskać nowe. Przed podjęciem decyzji należy zatem dokładnie przeanalizować ich treść.

Dodatkowym czynnikiem ryzyka braku uzyskania nowych załączników (w szczególności dotyczących lokalu, do którego wyprowadzi się najemca w razie eksmisji) jest to, że osoba, która wyraziła zgodę na przyjęcie najemcy, może nie mieć możliwości lub nie chcieć go przyjąć na dalszy okres, a argumentem, że załączniki “idą za umową”, ciężko będzie przekonać tę osobę do przyjęcia nowego domownika.

Z treści art. 19b ust. 1 Ustawy nie wynika obowiązek zgłoszenia zawarcia aneksu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania najemcy. Z ostrożności jednak warto dokonać takiego zgłoszenia z zachowaniem 14-dniowego terminu.

Drugim, wspomnianym już sposobem na kontynuowanie najmu jest zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego. W takiej sytuacji należy przeprowadzić całą procedurą związaną z najmem okazjonalnym od nowa, to jest należy: podpisać umowę najmu okazjonalnego, uzyskać trzy załączniki do umowy, o których mowa w niniejszym artykule oraz zgłosić zawarcie umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Zarówno aneks, jak i nową umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć przed zakończeniem dotychczasowej umowy. W przypadku zawierania nowej należy pamiętać, aby czas jej trwania nie pokrywał się z czasem trwania pierwszej umowy chyba, że umowa ta zostanie rozwiązana przez strony.

Świadectwo charakterystyki energetycznej a najem okazjonalny

Zgodnie z nowelizacją ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązującą od 28 kwietnia 2023 r., wynajmujący ma obowiązek zapewnić sporządzenie i przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umowy. Obowiązek ten jest wyłączony, jeżeli przedmiotem najmu jest budynek mieszkalny przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.

Sporządzenie świadectwa należy zlecić osobie, która jest wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków prowadzonym przez ministra właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku lub tej części budynku oraz osobę, której przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Może mieć ono postać papierową, opatrzoną numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej lub formę elektroniczną, opatrzoną numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

W przypadku, gdy przedmiotem najmu jest część budynku, na przykład lokal w “bloku”, to świadectwo powinno być wydane dla danego lokalu, a nie całego budynku.

Jeżeli świadectwo ma postać papierową to przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego najemcy przekazuje się kopię, a jeżeli ma formę elektroniczną, to jego wydruk. Z tego powodu, jeżeli umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej, to notariusz nie będzie weryfikował przekazania świadectwa przy sporządzaniu oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę.

Przekazując świadectwo warto zadbać w umowie najmu okazjonalnego o oświadczenie najemcy potwierdzające jego otrzymanie. Najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

W przypadku gdy dla przedmiotu najmu zostało sporządzone świadectwo, wynajmujący albo podmiot działający na jego zlecenie, na przykład agencja nieruchomości, podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących najmu wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15 powołanej ustawy.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Traci ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna przedmiotu najmu.

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny ma wiele podobieństw, ale niewłaściwe zastosowanie odpowiedniego typu może przysporzyć wynajmującemu wiele problemów. Poniżej przedstawione zostały niektóre różnice między tymi dwoma rodzajami najmu.

Wynajmującym w umowie najmu instytucjonalnego może być osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (np. spółka komandytowa), pod warunkiem, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Wynajmującym w umowie najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna, pod warunkiem, że nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali.

Z załączników do umowy najmu instytucjonalnego potrzebny jest wyłącznie jeden załącznik, a jest nim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie nie krótszym niż 14 dni od doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu (w najmie okazjonalnym termin ten to musi być nie krótszy niż 7 dni) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Najemca nie musi dołączać do umowy oświadczenia, w którym wskaże do jakiego lokalu się wyprowadzi w razie eksmisji, ani zgody osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu, tak jak jest to w przypadku najmu okazjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, tak jak umowa najmu okazjonalnego, przy czym w przypadku najmu okazjonalnego czas ten może wynosić nie więcej niż 10 lat. Takie obostrzenie czasowe nie obowiązuje w przypadku najmu instytucjonalnego.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustawodawca nie przewidział obowiązku zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego rozpoczęcia najmu instytucjonalnego, tak jak jest to w przypadku najmu okazjonalnego.

Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji, co nie jest możliwe w przypadku najmu okazjonalnego.

W związku z tym, w przepisach dotyczących najmu instytucjonalnego przewidziano dodatkowo, że w przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez właściciela z całości lub części kwoty kaucji, najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela.

Ponadto wymogi formalne, które musi zawierać wezwanie do opróżnienia lokalu przez najemcę, gdy ten dobrowolnie nie chce się wyprowadzić, są częściowo inne co do obydwóch typów najmu.